За последние 5 лет, по данным Группы Мантера, спрос на недвижимость в курортной локации Сочи вырос в 5,5 раз. А предложение за тот же период увеличилось лишь на 35% и сместилось в сторону более дорогих активов.
За последний год рынок Сочи окончательно перешел в фазу рынка покупателя: цены стабилизировались, конкуренция усилилась, а сам рынок стал более зрелым и сбалансированным.
Предложение курортной недвижимости в Сочи за последние 5 лет выросло на 35%: с 27,6 тыс. лотов в 2021 году до 37,3 тыс. — в 2026 году.
Одновременно изменилась и сама структура рынка: массовый сегмент практически исчез из нового предложения, уступив место бизнес-, премиум- и элитным проектам.
Предложение в эконом-сегменте значительно сократилось — если в 2021 году здесь было 26 проектов на более чем 8,6 тыс. лотов, то в начале 2026 года — только 2 проекта на 200 лотов. Фактически эконом-сегмент перестал быть драйвером нового строительства в Сочи. Большинство ранее заявленных проектов уже находится на завершающей стадии реализации, а новые практически не выходят на рынок.
Бизнес-класс, напротив, вырос наиболее существенно — с 19 проектов на 4,5 тыс. лотов до 38 проектов почти на 25 тыс. лотов. Премиум-сегмент увеличился с 3 проектов на 560 лотов до 8 проектов примерно на 1,8 тыс. лотов, а элитный — с 9 проектов на 1,8 тыс. лотов до 14 проектов более чем на 3,5 тыс. лотов. Рост доли проектов высокого класса отражает не только изменение структуры предложения, но и эволюцию самого спроса: покупатель все чаще выбирает сервис, инфраструктуру и качество управления вместо минимального порога входа.
Число сделок в Сочи с новым жильем с 2021 года выросло в 5,5 раз.
Пик активности пришелся на 2024 год: тогда было заключено более 2300 сделок купли-продажи на первичном рынке города. Из них 53,6% пришлось на квартиры, остальное — на апартаменты. Но уже в 2025 году сочинский рынок вошел в состояние баланса: по итогам прошлого года число сделок оказалось на уровне 2023-го года — около 1200 (соотношение квартир и апартаментов — 52% и 48%, соответственно).
По данным Группы Мантера, в элитном и премиальном сегментах Сочи в 2025–2026 годах наблюдалось небольшое снижение средней цены предложения.
Однако речь не о прямом удешевлении качественных объектов, а об изменении структуры предложения. На рынок вышли новые проекты, которые позиционируются в высокобюджетных сегментах, но при этом имеют более низкий порог входа, упрощенную продуктовую концепцию или менее выраженную сервисную составляющую. В результате такие объекты статистически «размывают» среднюю цену по классу.
При этом редкие и качественные лоты — сервисные резиденции в ограниченных локациях, с гостиничным управлением и полноценной инфраструктурой — сохраняют ценовую устойчивость и не демонстрируют существенной коррекции.
Что касается цен на де-люкс, то в них с конца 2025 года наметилась стагнация, что говорит о стабильности рынка. Стоимость «квадрата» достигает 2,5-2,7 млн рублей.
Это соответствует уровню прошлого года. Средний показатель цены для сегмента премиум — 1,2-1,4 млн рублей за 1 кв. м. Примечательно, что цены покупки лотов бизнес- и премиум-классов практически сравнялись и составляют порядка 50 млн рублей за лот площадью 40 кв. м. А в де-люксе средняя цена 300 млн рублей за лот в 100 кв. м. При этом различия между сегментами сегодня определяются уже не столько стоимостью входа, сколько уровнем сервиса, инфраструктурой и качеством управления объектом.
Прогнозно спрос и предложение курортной недвижимости в Сочи в 2026 году сохранятся на уровне прошлого года. Поддержку рынку по-прежнему оказывают устойчивый туристический поток, ограниченное количество качественных площадок под новое строительство и продолжающийся спрос на сервисную курортную недвижимость.
Источник: http://welcometimes.ru/news/rynok-kurortnoy-nedvizhimosti-sochi-ot-stremitelnogo-rosta-k-zrelosti
